2025 전·월세 계약 전 필수 체크리스트: 임대차 계약서 주의사항 총정리

전·월세 계약은 대부분의 사람이 최소 한 번은 겪는 중요한 거래입니다. 하지만 계약서를 제대로 확인하지 않아 예상치 못한 분쟁이나 금전적 손해를 입는 사례가 매년 늘고 있습니다. 특히 2025년 현재는 임대차보호법 개정, 전세사기 증가, 보증금 반환 리스크 등으로 계약서 내용을 더욱 꼼꼼히 확인해야 할 필요성이 커졌습니다.

이 글에서는 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 계약서 항목, 숨은 함정, 최신 법 개정사항, 권리 보호 요령까지 한 번에 정리해 드립니다.

 

1. 임대차 계약서란? 왜 중요한가?

 

임대차 계약서는 세입자와 집주인이 전세 또는 월세 조건, 권리·의무 관계를 명시한 공식 문서입니다. 단순한 종이 한 장처럼 보일 수 있지만, 보증금 반환·수리비 책임·계약 해지 요건 등 분쟁 발생 시 가장 중요한 법적 근거가 됩니다.

 

2. 계약 전 꼭 확인해야 할 필수 항목

- 임대인(집주인) 정보 확인

• 계약 상대방이 실제 등기부상 소유주인지 확인
• 대리인일 경우 위임장 및 인감증명서 필수 제출

- 등기부등본 확인

• 발급 방법: 정부24 또는 인터넷등기소
• 주요 확인 사항:
  • 소유자 일치 여부
  • 근저당, 압류, 전세권 등 설정 여부
  • 선순위 채권이 많을 경우 보증금 보호 불가

- 계약조건 명확히 기재

• 보증금 및 월세 금액
• 계약 기간 (보통 2년, 갱신 시 자동 연장 조건 포함 여부)
• 수리 책임 범위: 입주 전 하자, 생활 중 고장 등 명시 여부
• 관리비 항목 명시: 정액제 또는 실비 정산 여부

3. 놓치기 쉬운 함정 조항 주의

- “구두 계약”은 무의미

• 법적 효력이 없으므로, 반드시 모든 조건을 계약서에 서면으로 명시해야 합니다.

- ‘임대인의 말’만 믿고 서명 금물

• “등기부는 괜찮다”, “계약서 나중에 쓴다”는 말은 전형적인 사기 수법일 수 있음
• 실제 서류로 직접 확인 후 서명

- 특약사항 꼼꼼히 읽기

• 특약란에 불리한 조항(수리비 전액 부담, 계약 해지 위약금 등)이 적혀있을 수 있음
• 해석이 애매한 조항은 명확하게 수정하거나 삭제 요청 필요

 

4. 확정일자 + 전입신고는 무조건 필수

보증금 보호를 위해서는 단순히 계약서를 쓴 것만으로는 부족합니다.

• 전입신고: 주소지 관할 동주민센터 또는 정부24 통해 신고
• 확정일자: 동주민센터에서 계약서 지참 시 도장 찍어줌
• 이 두 가지를 완료해야만 우선변제권 + 대항력 확보

 

5. 임대차 3법  2025년 개정 주요 내용 요약

• 계약갱신청구권: 최초 계약 2년 + 갱신 2년 총 4년 보장 가능
• 전월세신고제 의무화: 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원 이상은 자동 등록
• 표준계약서 사용 권장: 국토부 제공 양식 사용 시 법적 보호 강화

 

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 계약서 작성 전에 보증금 일부를 보내도 되나요?
→ 절대 금물입니다. 계약서에 서명하기 전에는 어떤 금액도 송금하지 마세요. 계약이 파기될 경우 돌려받기 어려울 수 있고, 계약 자체가 성립되지 않은 상태이므로 법적 보호를 받기 어렵습니다.

 

Q2. 특약사항이 불리해도 서명했는데, 나중에 무효화가 가능할까요?
→ 원칙적으로는 서명한 계약은 유효합니다. 다만, 특약사항이 지나치게 불공정하거나 중개사가 설명의무를 위반한 경우(예: 불리한 조건을 숨겼거나 고지하지 않은 경우), 법적으로 무효 주장 가능성이 있습니다. 소비자분쟁조정위원회나 법률구조공단의 상담을 활용해 보세요.

 

Q3. 중개업소에서 작성해줬으니 안심해도 되나요?
→ 아닙니다. 중개업소가 작성한 계약서라도 실수나 고의 누락이 있을 수 있으므로, 계약서의 모든 조항은 세입자가 직접 읽고 이해한 후 서명하는 것이 중요합니다. 특히 특약사항과 보증금 반환 조건, 수리 책임 조항은 별도로 검토하세요.

 

Q4. 확정일자는 꼭 받아야 하나요? 전입신고만 하면 안 되나요?
→ 전입신고만으로는 대항력은 생기지만, 우선변제권은 생기지 않습니다. 보증금을 우선적으로 돌려받기 위해서는 전입신고와 확정일자 둘 다 반드시 필요합니다. 확정일자는 동주민센터 방문 시 600원 정도 수수료로 쉽게 받을 수 있습니다.

 

Q5. 계약 중간에 집이 경매로 넘어가면 어떻게 되나요?
→ 확정일자와 전입신고가 완료된 상태라면, 보증금 일부 또는 전액을 우선적으로 배당받을 수 있습니다. 그러나 선순위 근저당이 많으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있으므로, 계약 전 등기부등본 확인이 핵심입니다.

 

 

7. 마무리: 계약서 한 장에 내 전 재산이 달려 있다

2025년에도 여전히 임대차 계약 관련 분쟁은 계속되고 있습니다. 전·월세 계약 전, 계약서 항목 하나하나를 꼼꼼히 확인하고, 반드시 확정일자와 전입신고까지 완료해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

특히 청년·신혼부부처럼 처음 계약을 진행하는 세입자는 공인중개사만 믿지 말고 등기부등본, 보증보험 가입 여부, 계약서 특약 등 꼼꼼한 자기 확인이 필수입니다.